Mensualisation de votre loyer commercial

Désormais, vous avez le droit de mensualiser votre loyer commercial dès que vous en faites la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés de loyer ou de charges.

Cette mensualisation est applicable, y compris pour aux baux en cours, dès l’échéance de paiement suivant votre demande et le bailleur n'est pas en droit de vous la refuser.

Cette mesure a pour but de réguler dans le temps les sorties de trésorerie liée à la location du local.

Le montant des sommes ou valeurs des biens, titres ou garanties demandés pour la prise à bail d’un local commercial ne peut désormais excéder un trimestre de loyer.  

Le législateur a introduit cette disposition dans le Code de commerce afin de mettre fin aux pratiques excessives de certains bailleurs dans la fixation du dépôt de garantie.

Cette disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi.

Attention, toutefois : il existe des divergences d’interprétation sur la question de savoir s’il s’agit d’un plafond cumulé des garanties ou si le plafond concerne chaque garantie prise individuellement. (Cela peut servir d’argumentaire face aux bailleurs dans le cadre d’une négociation. Toutefois, sauf précision ajoutée à la loi, la question sera tranchée devant les juridictions).

La loi sur la simplification de la vie économique introduit deux changements majeurs pour les fins de contrat. Ces deux mesures ont pour but de simplifier les démarches lors de la restitution des locaux et de favoriser les rentrées de trésorerie liées au financement du local commercial.   

• Sur la restitution des garanties :
  • Le montant du dépôt de garantie doit être restitué au preneur dans un délai 3 mois maximum à compter de la remise des clés (déduction faite des sommes restant dues au bailleur).
    • Si le bailleur a reçu d’autres garanties impliquant une restitution au preneur, cette restitution est à réaliser dans un délai de 6 mois maximum à compter de la remise des clés.
• En cas de cession de local loué en cours de bail, l’obligation de restituer le dépôt de garantie pèse désormais sur le dernier propriétaire-bailleur.

La clause dite « tunnel » est une clause permettant d’éviter des variations trop importantes du loyer en limitant les effets des variations de l’indice des loyers commerciaux. 

Cependant, ce type de clause n’était auparavant pas prévu par la loi et les juridictions judiciaires ont limité fortement la possibilité d’y recourir. Cet état du droit était source d’insécurité, tant pour les bailleurs que pour les preneurs à bail de locaux commerciaux.

Désormais, les parties sont expressément autorisées par la loi à insérer dans leur contrat, des clauses visant à encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la révision du loyer en limitant la variation de l’indice des loyers commerciaux.

La clause résolution est un mécanisme qui permet de mettre fin à un bail commercial en cas de manquement du locataire, notamment en cas d’un impayé de loyer.

Jusqu’ici, le juge, lors de la mise en œuvre de ladite clause, pouvait être saisi d’une demande d’octroi de délai de grâce par le locataire défaillant. L’appréciation de la demande était soumise au pouvoir souverain des juges du fond.

Désormais, l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire est soumise à deux critères cumulatifs plus stricts. Ainsi le preneur doit :

• Avoir la capacité de régler sa dette locative ;
• Avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
   

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Pour aller plus loin :

1. Bail commercial : ce qui change
2. Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les entreprises
3. Baux commerciaux: les principales évolutions introduites par la loi de simplification de la vie économique