Tout savoir sur les baux commerciaux
Les articles ci-dessous ont été rédigés par le cabinet Gouache Avocats, dans le cadre d'un partenariat avec le Syndicat de la librairie française.
Le cabinet Gouache Avocats, spécialisé dans le droit immobilier, baux et fonds de commerce, propose aux adhérents du Syndicat de la librairie française (SLF) une consultation par visioconférence de 30 minutes à tarif préférentiel, sur toutes vos questions liées à votre local commercial (bail commercial, fonds de commerce, travaux, copropriété).
Une analyse juridique de la situation sera effectuée lors de cette visioconférence, permettant le cas échéant, d’aboutir à une stratégie à mettre en œuvre pour préserver vos intérêts.
Pour ce faire, nous vous invitons :
- à demander votre code d’accès (réservé aux adhérents du SLF) à l’adresse contact@syndicat-librairie.fr
- à prendre RDV avec le Cabinet Gouache Avocats à l’aide du lien ci-dessous en joignant votre bail. Le Cabinet Gouache Avocats vous contactera dans un délai compris entre 24 heures et 72 heures pour fixer une visioconférence.
Par ailleurs, au-delà de cette première analyse, pour tout dossier confié à Gouache Avocats, vous bénéficiez d’une remise de 15 % sur le taux horaire ou sur les forfaits.
La durée du bail commercial est de neuf années. Il est possible qu’elle soit plus longue, mais ne peut être inférieure. Lorsque le bail arrive à son terme contractuel, il faut garder à l’esprit qu’il ne se renouvelle pas de façon automatique.
En effet, à défaut de congé avec offre de renouvellement émanant du bailleur, ou de demande de renouvellement émanant du preneur, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Il s’agit de la tacite prolongation du bail.
Le bail peut ainsi se poursuivre par tacite prolongation pour une période indéterminée.
A défaut d’accord amiable entre bailleur et locataire, la seule possibilité pour renouveler le bail commercial est donc de donner congé avec offre de renouvellement, ou d’en demander le renouvellement.
Ces actes doivent respecter certaines formes particulières (signification par commissaire de justice pour le congé, et signification par commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la demande de renouvellement).
Nous recommandons en tout état de cause pour la demande de renouvellement, de mandater un commissaire de justice pour assurer son efficacité.
Le renouvellement du bail a une conséquence particulièrement importante : il permet de fixer un nouveau loyer, qui sera dû à compter de la date d’effet du renouvellement.
Le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, valeur définie par la loi à partir de corrections à opérer sur le loyer.
Si cette valeur locative est inférieure au loyer en vigueur en fin de bail, le locataire qui y a alors intérêt sollicitera le renouvellement de son bail commercial (demande de renouvellement par acte extrajudiciaire). A défaut, en cas de prolongation tacite, le bail n’est pas renouvelé et le loyer en vigueur en fin de bail reste applicable, alors qu’il est supérieur à ce qui devrait être payé.
Si cette valeur locative est supérieure au loyer en vigueur en fin de bail, c’est le bailleur qui aura alors intérêt à provoquer le renouvellement du bail commercial (congé avec offre de renouvellement par acte extrajudiciaire).
Notons que le locataire bénéficie, en cas de valeur locative supérieure au dernier loyer en vigueur et sous certaines conditions, du plafonnement du loyer du bail renouvelé (fixation du prix selon la variation des indices), ou encore de son lissage (règle permettant de limiter les augmentations de loyer en cas de déplafonnement, pour une année, à 10 % du loyer en vigueur au cours de l'année précédente).
Toutefois, et attention, quand la durée du bail dépasse les douze années par l’effet de la tacite prolongation et si la valeur locative est supérieure au loyer en vigueur en fin de bail, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, sans plafonnement et sans lissage.
C’est pourquoi il est nécessaire de faire particulièrement attention à ce que le bail ne dépasse pas les douze années.
Il convient en tout état de cause de s’interroger sur la valeur locative en fin de bail afin d’envisager le renouvellement du bail et donc la fixation d’un nouveau prix.
Le cabinet Gouache Avocats, dispose d’un outil pratique et gratuit permettant d’avoir un aperçu de cette « valeur locative code de commerce » :
En savoir plus
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite loi « Pinel », les bailleurs ont de nombreuses obligations en matière de charges, taxes, impôts et redevances.
En premier lieu, seules les charges, taxes, impôts et redevances spécifiquement transférés sur le locataire aux termes du bail, peuvent lui être refacturés.
A défaut, il appartient au bailleur de les supporter.
C’est pour illustration la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui pour être refacturée au preneur, doit spécifiquement être visée au bail comme une taxe qui peut être répercutée sur le preneur.
Ensuite, les baux prévoient, de manière générale, une provision pour charges, qui doit être réglée en même temps que le loyer.
Ces provisions doivent néanmoins faire l’objet d’une régularisation annuelle, afin que le preneur puisse avoir connaissance des montants précis qu’il a exposés au titre des charges.
"L'état récapitulatif qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. " Code du commerce / Article R. 145-36
Le bailleur doit de plus communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.
C’est ainsi que les locataires commerciaux peuvent vérifier et contrôler les montants de charges payées.
De plus, le code de commerce prévoit une liste limitée de certaines charges qui ne peuvent, en tout état de cause, être refacturées au preneur (quand bien même ces charges seraient stipulées au bail).
Il s’agit :
- des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ;
- des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.
Les locataires sont ainsi invités à contrôler la nature des charges payées (possibilité d’un transfert sur le preneur), ainsi que le quantum de ces charges (vérifiable sur les documents adressés par le bailleur, à savoir régularisation des comptes de charges en cas d’immeuble en monopropriété ou, reddition des charges pour les immeubles en copropriété).
La jurisprudence ne manque pas de rappeler que lorsque le bailleur ne justifie pas du montant des charges (absence de régularisation), les provisions de charges payées doivent être restituées au locataire.
Il en est de même lorsque le bailleur ne transmet pas les justificatifs complémentaires sollicités par le preneur.
Une action en restitution de provision de charges peut s’exercer jusqu’à cinq ans à compter de la date de la régularisation des charges adressée par le bailleur (et non à compter de la date du paiement des provisions pour charges).
En savoir plus
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. C’est ainsi qu’à la suite d’un congé avec offre de renouvellement émanant du bailleur, ou d’une demande de renouvellement émanant du preneur, il convient de fixer le prix du bail renouvelé. A défaut d'accord amiable, cette valeur est fixée à la « valeur locative ».
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » Code de commerce / Article L. 145-33
Cette valeur locative visée à l’article L. 145-33 du code de commerce est ce qu’on appelle la « valeur locative statutaire » (puisque issue des règles de fixation afférentes au statut des baux commerciaux), plus communément appelée « valeur locative code du commerce ».
Cette « valeur locative code du commerce » est à distinguer de la « valeur locative de marché », qui correspond au loyer issu du marché de l’offre et de la demande, c’est-à-dire les loyers des nouvelles locations.
La « valeur locative de marché » est la valeur la plus élevée, qui correspond ainsi à un loyer élevé.
Il convient encore de distinguer la « valeur locative code du commerce » de la « valeur locative de renouvellement amiable » qui correspond à l’accord entre les parties sur le prix du bail renouvelé.
Cette « valeur locative de renouvellement amiable » est généralement supérieure à la « valeur locative code du commerce », puisque le locataire, pour disposer d’un bail renouvelé sans discussion sur le prix, est prêt à faire certaines concessions, notamment lorsqu’il a besoin de disposer d’un bail renouvelé avec un prix déterminé, pour vendre son fonds de commerce ou son droit au bail, ou encore financer des travaux avec l’aide d’un crédit bancaire.
La « valeur locative code du commerce » et déterminée par le juge des loyers commerciaux. C’est donc la valeur locative fixée par le tribunal, qui est, de manière générale, inférieure aux « valeurs locatives de renouvellement amiable » et aux « valeurs locatives de marché ».
Le code de commerce prévoit que cette « valeur locative code du commerce » est déterminée d'après :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
C’est pourquoi, à l’arrivée du terme contractuel du bail, il convient de sonder la valeur locative des locaux loués afin de déterminer si elle est supérieure ou inférieure au loyer en vigueur en fin de bail.
En cas de baisse de cette valeur locative statutaire, il convient ainsi de demander le renouvellement de son bail afin que le nouveau loyer puisse prendre effet.
Nous rappelons également qu’il existe des mécanismes, au cours de la vie du bail, pour fixer le prix du bail révisé.
En effet, au cours des neuf années, il arrive que le loyer fixé contractuellement lors de la signature du contrat ou du fait d’une fixation judiciaire en cas de renouvellement du bail, soit décorrélé de la valeur locative (notamment en cas d’une augmentation importante liée à la clause d’indexation du loyer).
Il s’agit des dispositions prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 du commerce, qui permettent la révision du loyer à la valeur locative en cours de bail, soit par la révision triennale, lorsque la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative est rapportée, soit lorsque le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, et que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Pour les preneurs, cela est particulièrement intéressant lorsque la valeur locative est inférieure au loyer en vigueur.
Il convient alors de former une demande de révision pour prendre date, date à laquelle le nouveau loyer sera fixé.
Le cabinet Gouache Avocats, dispose d’un outil pratique et gratuit permettant d’avoir un aperçu de cette « valeur locative code de commerce » :